Das Investmentgeschäft mit vermieteten Mehrfamilienhäusern, sogenannten Zinshäusern, in Hamburg boomt. Folglich legten die maßgeblichen Marktparameter, der erzielbare Ertragsfaktor* und der durchschnittliche erzielbare Quadratmeter-Kaufpreis, gemäß dem G&B Preistrend im Jahresvergleich deutlich zu. Der Maximal-Ertragsfaktor kletterte von 30 im Jahr 2016 auf 34 im Jahr 2017. „Durch das extreme Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot und die niedrigen Renditen bei anderen Investments werden die Preise für Zinshäuser in Hamburg auch im kommenden Jahr steigen. Mit einem Maximal-Faktor von 36 erwarten wir für 2018 ein neues Rekordhoch. Das wird Anleger jedoch nicht von weiteren Investments auf dem Hamburger Zinshausmarkt abhalten“, fasst Axel Steinbrinker, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, die Hauptergebnisse des heute erscheinenden Marktberichts für Zinshäuser/Wohn-Investments Hamburg zusammen.
Minimal- und Maximal-Faktoren weiter im Aufwind
Die Maximal-Ertragsfaktoren in Höhe des 36-Fachen der Jahresnettokaltmiete lassen sich jedoch nur für Zinshäuser in absoluter Bestlage in den alsternahen Stadtteilen und der HafenCity erzielen. „Dort müssen Käufer aufgrund der sehr niedrigen Renditen mehr Eigenkapital einsetzen“, sagt Steinbrinker. „Vergleichsweise attraktive Renditen können sie momentan ausschließlich mit sogenannten Potenzial-Zinshäusern an dezentralen, weniger gesuchten Standorten erwirtschaften.“ Auch die Minimal-Ertragsfaktoren erhöhten sich, wenngleich nicht so stark wie die Maximal-Faktoren. 2016 betrugen sie das 17-Fache, 2017 das 18-Fache der Jahresnettokaltmiete. Für 2018 erwartet Grossmann & Berger einen Anstieg auf das 19-Fache. Minimal-Ertragsfaktoren werden beispielsweise für vermietete Wohnanlagen und Mehrfamilienhäuser in mäßigen Lagen südlich der Elbe aufgerufen.
Angespannter Wohnungsmarkt, signifikant steigende Preise
Auch die durchschnittlich erzielbaren Kaufpreise pro Quadratmeter Wohnfläche legten von 2016 auf 2017 zu. Am oberen Ende der Preisskala erzielen Verkäufer 2017 mit durchschnittlich 5.000 €/m² Wfl. rund 11 % mehr als im Vorjahr, am unteren Ende mit 1.900 €/m² Wfl. rund 12 % mehr. Noch deutlicher fielen die Steigerungsraten mit +40 % und +111 % im Fünf-Jahres-Vergleich von 2013 auf 2017 aus. „Der Wohnungsmarkt ist trotz der gestiegenen Genehmigungs- und Fertigstellungszahlen noch immer angespannt. Eine Trendwende bei der Mietentwicklung ist bisher ausgeblieben. Daher sind die Preise 2017 in vielen Teilbereichen des Hamburger Zinshausmarktes signifikant gestiegen“, führt Steinbrinker aus. „2018 dürfte der Maximal-Kaufpreis mit 5.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zum ersten Mal die 5.000er-Marke überschreiten. Die Minimal-Kaufpreise werden voraussichtlich auf 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen.“
Grafik+ Foto: Grossmann & Berger GmbH